Category Archives: direito imobiliário

Você sabia que é possível adquirir um apartamento por usucapião?

Isso mesmo, é possível a usucapião de um apartamento, desde que se enquadre nos requisitos legais.

E quando pode ocorrer a usucapião?

A usucapião de um apartamento pode ocorrer quando o possuidor exerce a posse de forma ininterrupta, sem oposição e com boa-fé, por um período mínimo de tempo.

Quais são os requisitos?

Quando falamos em usucapião de apartamento, se aplicam três modalidades: a extraordinária, a ordinária e a especial urbana.

1 – Extraordinária:

– Posse mansa e pacífica por 15 anos;

– Ânimo de dono.

2 – Ordinária:

– Posse mansa e pacífica por no mínimo dez anos;

– Ânimo de dono;

– É necessário ter um documento que comprove a origem da posse.

3 – Especial urbana:

– Posse mansa e pacífica por cinco anos;

– Ânimo de dono;

– Imóvel de até 250m²;

– O possuidor não pode ter outro imóvel registrado no nome.

Exemplo prático:

A pessoa compra um apartamento de forma informal, sem registro em cartório, e vive lá por anos, pagando IPTU, condomínio e tratando o imóvel como seu.

Se atender aos requisitos legais, ela pode pedir a usucapião.

É importante saber que processo exige provas, como contas em seu nome, testemunhas e até mesmo laudos técnicos, pode ser realizado extrajudicialmente (em cartório) ou judicialmente.

Está com dúvida sobre o seu imóvel ou quer saber se tem direito a usucapião?

Procure um especialista na área.

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Taxa de condomínio: locador pode repassar aumento da taxa?

Se você é inquilino ou proprietário, é importante entender como funcionam as responsabilidades sobre a taxa de condomínio.

A taxa de condomínio, ou taxa condominial, é um valor pago mensalmente pelos condôminos, que serve para cobrir as despesas do condomínio.

Essas despesas incluem a manutenção, operação e administração das áreas comuns do condomínio.

Na regra geral, segundo a Lei do Inquilinato, o locatário deve pagar a taxa ordinária, que cobrirá despesas de manutenção, limpeza, portaria, entre outros.

Já as despesas extraordinárias (obras, reformas, melhorias) devem ser pagas pelo proprietário.

Mas e se houver aumento na taxa de condomínio?

Se houver um aumento nas despesas ordinárias do condomínio, o locador pode repassar esse aumento ao inquilino.

Porém, desde que esteja previsto no contrato de locação e que o aumento esteja devidamente justificado.

Se tratando de despesas extraordinárias ou quando há um aumento significativo, ele será de responsabilidade do proprietário.

Ainda, conforme previsto na Lei do Inquilinato, se você for o inquilino, pode requerer a prestação de conta dessas taxas, visto que é um direito seu.

Fique atento ao contrato de locação e às taxas que são de responsabilidade de cada parte.

Na dúvida, procure orientação jurídica especializada!

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O que é analisado no compliance trabalhista?

O compliance trabalhista consiste em adotar medidas que façam com que uma empresa cumpra rigorosamente todas as normas vigentes no Direito do Trabalho.

Para isso, devem ser respeitados o regimento interno da firma, os acordos e as convenções coletivas, as leis nacionais e as instruções internacionais que protegem o trabalhador.

O objetivo dessa prática é afastar graves prejuízos ao evitar a geração de processos judiciais e de punições.

Mas você sabe quais aspectos são considerados nessa análise?

A segurança do trabalhador é um exemplo, devendo estar presente desde o tratamento dos dados pessoais do funcionário até os equipamentos utilizados.

A empresa deve, ainda, efetuar o pagamento dos adicionais de insalubridade e de periculosidade quando devidos.

Outro exemplo é a jornada de trabalho, havendo a necessidade de respeitar os horários, adicionais e políticas de remuneração legais.

Além disso, as contratações por empresas terceirizadas e os impactos ambientais produzidos também devem ser considerados.

Quer saber mais sobre esse tipo de compliance? Contate um advogado especializado.

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A empresa do meu cônjuge entra na divisão do divórcio?

A empresa pode ou não entrar na divisão do divórcio?

Essa é uma dúvida muito comum de pessoas casadas com empresários(as). E a resposta vai depender do regime de bens escolhido pelo casal!

Veja na prática:

1 – Comunhão universal de bens: você terá direito à metade da parte que seu cônjuge possui na empresa;

2 – Comunhão parcial de bens: será dividido apenas a quantia da valorização que a empresa teve durante o casamento;

3 – Separação de bens: não há divisão entre o casal, será apenas do cônjuge que já era dono;

4 – Participação final nos aquestos: também não se partilha.

Por fim, é importante estar atento! Tendo em vista que as tentativas de esconder um patrimônio são frequentes!

Mas uma coisa não muda em todas as situações: ter acesso à informação jurídica de qualidade é o ponto mais importante para fazer valer seus direitos!

Caso suspeite estar sendo vítima de alguma fraude patrimonial, busque um advogado especializado para analisar seu caso!

E compartilhe o post para que mais pessoas tenham acesso a essas informações!

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Imóvel financiado e divórcio: o que fazer?

Você já se perguntou como fica a situação do imóvel financiado durante o divórcio?

Vamos te explicar!

Antes de tudo, deve-se analisar o regime de bens escolhido pelo casal.

Isso irá interferir na partilha de bens, inclusive nos casos de acordo.

É importante lembrar que o imóvel financiado é uma dívida e, portanto, não faz parte do patrimônio do casal.

Ainda, caso um dos cônjuges decida permanecer com o imóvel, pode ser necessário o reembolso proporcional da quantia paga ao outro cônjuge.

Também deve ser verificado quem ficará responsável pelas parcelas em aberto, porque a alteração do financiamento pode não ser aprovada pelo banco.

Ficou com dúvidas?

Consulte um advogado especialista em divórcio para te ajudar a resolver a questão!

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Você sabe o que significa usufruto vitalício?

Você sabe o que significa usufruto vitalício?

Fique neste post que iremos te explicar.

O usufruto vitalício é um direito que garante que uma pessoa (usufrutuário) utilize um bem (geralmente, um imóvel) por toda a vida, sem que seja o proprietário.

Nesse caso, o nu-proprietário manterá a posse do bem, mas quem usará será o usufrutuário.

Por exemplo: imagine que um pai transfira a propriedade de um imóvel para o filho, mas reserve para si o direito de morar e usufruir do imóvel enquanto viver.

E como funciona?

→ O usufruto pode acontecer por meio de doação com reserva de usufruto, testamento ou outro meio previsto na legislação;

→ O usufrutuário tem o direito de usar e fruir do imóvel durante toda a sua vida, bem como receber os bens e rendimentos que ele produzir;

→ O nu-proprietário mantém a posse indireta e será o único dono do bem após o fim do usufruto, o que ocorre com o falecimento do usufrutuário e a extinção do usufruto.

E o que acontece se o nu-proprietário vier a falecer?

O usufruto vitalício está vinculado à vida do usufrutuário, não à do nu-proprietário.

Assim, com a morte do nu-proprietário, o usufruto permanece vigente e continua beneficiando o usufrutuário até que ele venha a falecer ou por outra previsão em lei ou contrato que extinga o usufruto.

É importante lembrar que o usufruto pode ser previsto por escritura pública ou testamento e deve ser registrado no cartório de imóveis.

Em caso de dúvida, procure sempre ajuda de um especialista para te ajudar a redigir um bom contrato e evitar futuras dores de cabeça.
Danilo Rogério Peres Ortiz de Camargo – Advogado whatsapp (19)38346060

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Função social é requisito para impedir desapropriação de terras produtivas, decide STF

Função social é requisito para impedir desapropriação de terras produtivas, decide STF

Em decisão unânime, Plenário validou normas que regulamentam dispositivos constitucionais relativos à desapropriação para reforma agrária.

O cumprimento da função social é requisito para que um imóvel produtivo não possa ser desapropriado para fins de reforma agrária. Esse entendimento foi fixado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 3865, na sessão virtual encerrada em 1°/9.

Segundo o artigo 186 da Constituição Federal, a função social é cumprida quando a propriedade rural atende simultaneamente a alguns requisitos, como a utilização adequada dos recursos naturais disponíveis, a preservação do meio ambiente e a observância da legislação trabalhista.

Produtividade e função social

A ação foi ajuizada pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) contra trechos da Lei 8.629/1993, que regulamenta dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária. Segundo a entidade, ao admitir a desapropriação de imóveis produtivos que não cumpram a função social, a norma dá a eles tratamento idêntico ao dispensado às propriedade improdutivas. Para a CNA, a exigência simultânea dos requisitos da produtividade e da função social é inconstitucional.

Uso adequado

No voto pela improcedência do pedido, o relator, ministro Edson Fachin, explicou que é o uso socialmente adequado que legitima a propriedade.

Fachin observou que o artigo 184 da Constituição Federal autoriza a desapropriação por interesse social do imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social. Por sua vez, o artigo 185 veda a desapropriação de propriedades produtivas e remete à lei a fixação de normas para o cumprimento dos requisitos relativos à função social. Ou seja, a própria Constituição exige o cumprimento da função social como condição para que a propriedade produtiva não possa ser desapropriada e delega à legislação infraconstitucional a definição do sentido e do alcance do conceito de produtividade, para que esse critério seja considerado.

Assim, para o relator, está de acordo com a Constituição a opção do Legislativo por uma interpretação que harmonize “as garantias constitucionais da propriedade produtiva com a funcionalização social exigida de todas as propriedades”.

RR, AD, CF/AD//CF
Foto: Agência Brasil

Leia mais:

5/3/2007 – CNA questiona dispositivos de lei que trata de desapropriação para reforma agrária

Penhora de imóvel alugado para pagamento de dívidas é mantida

Penhora de imóvel alugado para pagamento de dívidas é mantida

 

Devedora não comprovou que renda da locação era para subsistência ou moradia 

 

Prédio com placas de anúncios de aluguel. Foto: Rovena Rosa-Agência BrasilPrédio com placas de anúncios de aluguel. Foto: Rovena Rosa-Agência Brasil

05/09/23 – A Sexta Turma do Tribunal Superior do Trabalho manteve a penhora de um imóvel da sócia de uma microempresa locadora de veículos de Porto Alegre (RS) para pagamento de dívidas trabalhistas. O apartamento estava alugado, e, com base nas informações registradas no processo, o colegiado concluiu que não ficou demonstrado que a renda do aluguel fosse destinada à subsistência ou à moradia familiar da sócia, o que afasta sua impenhorabilidade.

Bem de família

A microempresa havia sido condenada, com outras duas do mesmo grupo, ao pagamento de diversas parcelas a uma trabalhadora em razão do reconhecimento de vínculo de emprego. Na execução da sentença, a penhora acabou recaindo sobre o apartamento da sócia em Porto Alegre, alugado para outra pessoa.

Ela tentou suspender a penhora com o argumento de que era seu único imóvel e, portanto, se enquadraria como bem de família, que é impenhorável. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (RS) rejeitaram a pretensão.

Outra cidade

Segundo o TRT, ela não morava no apartamento em Porto Alegre, alugado por R$ 400, mas no Rio de Janeiro, onde pagava R$ 2,5 mil de aluguel. Ao manter a penhora, o TRT considerou inválido o contrato de locação, que não tinha reconhecimento das assinaturas, e o fato de a proprietária não ter apresentado nenhum recibo de aluguel. Também foi constatado que a locatária do imóvel em Porto Alegre era sócia de uma das empresas condenadas e que seu endereço residencial era em Florianópolis (SC).

Lei da impenhorabilidade

O relator do recurso da proprietária, ministro Augusto César, explicou que o TST tem firmado o entendimento de que a impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990 abrange o único imóvel do devedor, mesmo que esteja alugado, desde que a renda do aluguel seja utilizada para a residência da família em outro imóvel alugado ou, ainda, para a própria manutenção da entidade familiar. No entanto, no caso, essa situação não foi demonstrada.

A decisão foi unânime.

(Lourdes Tavares/CF)

Processo: AIRR-20694-08.2016.5.04.0029 

Negócio de compra e venda de imóvel com falsa procuração pública gera o dever de indenizar compradores

A União e o tabelião de um cartório de notas de Brasília (que faleceu antes da sentença e foi substituído pelo espólio) foram condenados a indenizar dois compradores de um imóvel pelas quantias de R$ 500.000,00 (danos materiais) e R$ 50.000,00 (dano moral). Isso porque o negócio de compra e venda foi realizado com uso de procuração falsa.

Na 1ª instância, o juízo destacou na sentença ser notória a diferença entre a assinatura da proprietária, constante do reconhecimento de firma do cartório, e a assinatura que figurava na procuração.

Os réus apresentaram apelação ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), e a relatoria do processo coube ao desembargador federal Souza Prudente, membro da 5ª Turma do TRF1.

Já a União, em seu recurso, alegou ilegitimidade para figurar no polo passivo (isto é, de ser ré) por não poder ser prejudicada, já que a suposta falsificação da procuração não poderia ser atribuída a um servidor federal. Quanto ao mérito (pedido principal), apontou que em nenhum momento constatou-se ou foi comprovado pelos autores o envolvimento de servidor público e que não tem como avaliar a veracidade de todas as assinaturas em procurações emitidas pelos tabelionatos de notas.

Por sua vez, o espólio do tabelião argumentou no recurso que a culpa ou dolo do tabelião não é inequívoca e que o documento utilizado para a identificação na lavratura da procuração não possuía qualquer rasura ou indício de falsidade, “motivo pelo qual não pode ser atribuído ao serventuário responsabilidade em decorrência da inexistência de quaisquer das modalidades que caracterizam a culpa.”

Na análise do processo, o relator verificou que a União tem legitimidade para ser ré na ação, segundo firmada a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 777, de que o Estado responde pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que causem danos a terceiros no exercício de suas funções e, no caso, o serviço cartorário do DF é atividade delegada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), cabendo à União a sua manutenção e organização.

Nulidade absoluta – Quanto ao dever de indenizar, o magistrado verificou que é indiscutível o fato de que a alienação do imóvel se deu com base na falsa procuração pública, o que gera nulidade absoluta do contrato firmado entre as partes, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

“O egrégio Supremo Tribunal Federal (STF), em sede de repercussão geral, reiterou sua firme jurisprudência no sentido de que o ato notarial ou de registro que gera dano ao particular deve ser atribuído como responsabilidade direta do Estado, que deverá, obrigatoriamente, sob pena de improbidade administrativa, ajuizar a respectiva ação de regresso contra o tabelião ou o registrador que perpetrou o dano de modo a investigar sua responsabilidade subjetiva na espécie”, ressaltou o desembargador.

Desse modo, fica a União responsabilizada, objetivamente, pelos danos que o serventuário do cartório causou a terceiros em razão da venda sem autorização da proprietária do imóvel, já que a procuração foi lavrada no cartório que estava sob a responsabilidade do tabelião. Com essas considerações, concluiu o relator seu voto pela manutenção da sentença.

O Colegiado, por unanimidade, acompanhou o voto e manteve a sentença em todos os termos, inclusive na indenização por dano moral no montante de R$50.000,00, devidamente corrigido, de forma a alcançar o valor atual de mercado a fim de repor a perda dos requerentes do valor utilizado para a compra do imóvel.

Processo: 0082179-54.2013.4.01.3400

Data do julgamento: 01/03/2023

Data da publicação: 03/03/2023

RS/CB

TRF1

Construtora não entrega obras de loteamento no prazo e terá que pagar danos morais

Construtora não entrega obras de loteamento no prazo e terá que pagar danos morais

Compradores ainda poderão quitar valor restante do financiamento sem correção

Um casal vai receber R$ 5 mil por danos morais de uma construtora que não entregou, no prazo, as obras de infraestrutura de um loteamento, na cidade mineira de São Tiago (região do Campo das Vertentes). A decisão foi tomada pela 12ª câmara cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) e teve como relator o desembargador Domingos Coelho.

Em 29 de outubro de 2014, o casal adquiriu um lote ao preço total de R$ 41.509, a serem pagos em parcelas até a conclusão das obras de infraestrutura, previstas para fevereiro de 2016, que incluíam ruas pavimentadas, calçadas e redes de água potável, esgoto e energia elétrica

A construtora, porém, não cumpriu o prazo e, por esse motivo, o casal deixou de quitar as seis últimas parcelas do financiamento, no valor total de R$ 7.052,00 . A obra foi concluída em fevereiro de 2018, dois anos após a data prevista.

A decisão em 1ª instância, da comarca de Guapé, deu direito ao casal a uma indenização por danos morais e a possibilidade de pagar as seis parcelas que faltavam sem juros ou quaisquer encargos. A construtora, então, recorreu à 2ª instância requerendo a modificação da sentença, mas a apelação foi considerada injustificada. Além da indenização, a empresa terá que arcar com os custos do processo.

Os desembargadores José Flávio de Almeida e José Augusto Lourenço dos Santos votaram de acordo com o relator.

TJMG