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Construtora não entrega obras de loteamento no prazo e terá que pagar danos morais

Construtora não entrega obras de loteamento no prazo e terá que pagar danos morais

Compradores ainda poderão quitar valor restante do financiamento sem correção

Um casal vai receber R$ 5 mil por danos morais de uma construtora que não entregou, no prazo, as obras de infraestrutura de um loteamento, na cidade mineira de São Tiago (região do Campo das Vertentes). A decisão foi tomada pela 12ª câmara cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) e teve como relator o desembargador Domingos Coelho.

Em 29 de outubro de 2014, o casal adquiriu um lote ao preço total de R$ 41.509, a serem pagos em parcelas até a conclusão das obras de infraestrutura, previstas para fevereiro de 2016, que incluíam ruas pavimentadas, calçadas e redes de água potável, esgoto e energia elétrica

A construtora, porém, não cumpriu o prazo e, por esse motivo, o casal deixou de quitar as seis últimas parcelas do financiamento, no valor total de R$ 7.052,00 . A obra foi concluída em fevereiro de 2018, dois anos após a data prevista.

A decisão em 1ª instância, da comarca de Guapé, deu direito ao casal a uma indenização por danos morais e a possibilidade de pagar as seis parcelas que faltavam sem juros ou quaisquer encargos. A construtora, então, recorreu à 2ª instância requerendo a modificação da sentença, mas a apelação foi considerada injustificada. Além da indenização, a empresa terá que arcar com os custos do processo.

Os desembargadores José Flávio de Almeida e José Augusto Lourenço dos Santos votaram de acordo com o relator.

TJMG

Advocacia direito imobiliário – Compra e venda de imóveis

DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL

Pessoais:

  • Rg (vendedor(a)/marido/esposa/convivente).
  • CPF (vendedor(a)/marido/esposa/convivente).
  • Certidão de casamento atualizada. (pacto antinupcial).
  • Certidão de nascimento atualizada.
  • Vive em união estável? (formal ou não) – apresentar contrato.
  • Comprovante de endereço.

Vendedor/Comprador é empresa:

  • Tem empresa?
  • Certidão para S/A e por quotas.
  • Contrato social/Estatuto(autenticado), com alterações.
  • Carta com a última modificação do estatuto ou do contrato do negócio.
  • Sócios todas certidões abaixo.

Certidões:

  • Matrícula atualizada do imóvel e escritura.
  • Certidão de ônus do imóvel.
  • Contas de energia.
  • Contas do gás.
  • Certidão de débitos do SAAE.
  • Certidão de débitos do condomínio.
  • IPTU para saber débitos.
  • Certidão Estadual Cível.
  • Certidão Estadual Criminal.
  • Certidão Justiça Federal (cível e criminal).
  • Certidão de inexistência de ações trabalhista. TRT 15 e 2.
  • Certidão da Receita Federal – CPF regular.
  • Certidão PGFN.
  • Certidão Fazenda Estadual.
  • Certidão do Município(imóvel e pessoa).
  • Habite-se para imóvel novo (CND/INSS averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente.) – Ela prova que o imóvel é habitado e deve ser retirada na Prefeitura.
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura (imóvel novo).
  • Certidão de protestos.
  • Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro.
  • Certidão de nascimento ou casamento atualizada.

 

*Anuência caso seja apenas contrato, envolvendo terceiros.

 

Se for usar FGTS:

  • Caso use o FGTS para a compra, será necessário adicionar estes documentos:
  • Cópias autenticadas das páginas da carteira de trabalho onde constam a identificação do trabalhador e a contratação do empregado.
  • Extrato da conta do FGTS dos últimos dois anos.
  • Autorização para movimentação de conta vinculada junto ao FGTS e declaração de autorização permitindo a utilização do Fundo.
  • Caso o financiamento seja pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), deverá presentar a declaração de que se trata da primeira aquisição de imóvel residencial financiada.

Danilo Rogério Peres Ortiz de Camargo

OAB/SP 241.175

Advocacia direito imobiliário

Advogados especializados em contratos, detentores dos conhecimentos e da experiência necessária para afastar eventuais riscos do negócio pretendido. Com dinamismo e celeridade, atuamos na elaboração, análise e revisão de contratos. Nossos advogados estão prontos para negociar as cláusulas de seu contrato, caso necessário, afastando eventuais riscos do negócio. Sempre bom destacar que o contrato determinará como deverá ser cumprida a obrigação, não se permitindo, via de regra, alterações de seus após a sua assinatura, o que poderá definir o resultado do negócio.Diante disto, antes de assinar qualquer contrato, tenha sempre a prévia assessória especializada antes de assinar o seu contrato.

Assessoria, elaboração, revisão e acompanhamento de contratos:

  • Contratos de compra e venda de bens móveis e imóveis;
  • Locação;
  • Incorporação imobiliária;
  • Troca ou permuta;
  • Cessão de direitos;
  • Venda em consignação;
  • Hipoteca;
  • Penhor;

Justiça determina ressarcimento de valores pagos para aquisição de imóvel

Justiça determina ressarcimento de valores pagos para aquisição de imóvel

A Terceira Vara Cível da comarca de Natal determinou a rescisão do contrato estabelecido entre uma imobiliária e seu cliente, bem como o ressarcimento parcial dos valores pagos para aquisição de um terreno localizado no loteamento Jardim Botânico. A sentença judicial reconheceu o direito do cliente demandante de receber a restituição de 80% dos valores que já haviam sido pagos, correspondentes a R$ 17.536,65 devidamente corrigidos.

Conforme consta no processo, após a contratação inicial do bem pelo valor total de R$ 42.350,00, o cliente demandante passou por “dificuldades financeiras, o que lhe levou a requerer a resilição unilateral do contrato” em abril de 2021. Nessa época, havia sido paga a quantia de R$ 21.920,81, mas a empresa negou a restituição de qualquer dos valores adimplidos, cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato.

Ao analisar o processo, a juíza Daniella Paraíso destacou inicialmente que se aplicam ao feito as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor – CDC, tendo em vista que se trata de relação que envolve “o conceito de consumidor (teoria finalista) como o de fornecedora de produtos/serviços”.

A magistrada apontou que, em princípio, “a previsão de cláusula de irretratabilidade não representa abusividade contratual, havendo, inclusive, previsão legal autorizando a prática em caso de loteamentos” na lei que regulamenta o parcelamento do solo urbano (Lei 6766/99) e também no Código Civil de 2002. Ela acrescentou que o “credor imobiliário (incorporador, por exemplo) se vale dessa cláusula para garantir aporte financeiro” para execução do empreendimento, não podendo ficar sujeito à desistência dos compradores, sob pena de inviabilidade do negócio.

Entretanto, em seguida, a magistrada observou que o contrato prevê também uma “cláusula de rescisão contratual por resolução”, ou seja, por descumprimento dos deveres ali estipulados, onde se estipulou “a retenção de valores pagos de 20%, sendo 5% para a publicidade e 15% para despesas e custos administrativos”. Ela explicou que tal cláusula de retenção de parcela dos valores pagos em caso de resolução do contrato, é plenamente aplicável ao caso, dada “a manifesta vontade autoral de encerrar a relação negocial e a suspensão do pacto realizada”.

E assim, na parte final da sentença foi determinado que deve ser rescindido o contrato estabelecido, com a devolução de 80% dos valores recolhidos pela parte autora.

(Processo Nº 0853401-46.2021.8.20.5001)

Fonte: TJRN

Rescisão contratual de imóvel e percentual aplicado.

Se você comprou um imóvel financiado pela construtora e precisa realizar o descrito, ou seja, a devolução do imóvel, muitas vezes se depara com cláusulas absurdas e retenção de percentuais abusivos.

Na maioria as decisões do estado de São Paulo, são favoráveis a retenção do percentual de 20%, sendo que nos outros estados a maioria entende que é de 10% o valor da retenção de valores.

Como fazer para conseguir somente a retenção de 10% se o imóvel é no estado de São Paulo?

A resposta é simples! Não desista, ou seja, leve o processo para o STJ, através de Recurso Especial, com a discussão de divergência jurisprudencial, pois os demais estados aplicam percentuais diferentes.

O exemplo é o julgado abaixo, que justamente determinou a retenção de apenas 10% do valor, decisão esta proferida pelo STJ.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça, segundo a qual, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é possível a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. No tocante aos honorários advocatícios, tem-se que a parte autora foi vencedora em todos os pedidos, razão pelo qual a sentença fixou a condenação exclusiva da parte recorrente em 10% do valor de obrigação de pagar, em observância dos limites de 10% a 20% do valor devido, nos termos do art. 85 do NCPC (art. 20 do CPC/1973). Na espécie, não restou demonstrada a alegada irrisoriedade no percentual fixado na origem. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ..EMEN:Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira (Presidente) e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
(AINTARESP – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – 1285480 2018.00.98583-3, LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), STJ – QUARTA TURMA, DJE DATA:29/08/2018.

Enquanto existir a possibilidade de recurso, recorra!

Danilo Rogério Peres Ortiz de Camargo

OAB/SP 241.175

Ex-proprietário de bingo no Rio de Janeiro consegue afastar penhora de apartamento

Ex-proprietário de bingo no Rio de Janeiro consegue afastar penhora de apartamento

O valor elevado do imóvel não afasta a impenhorabilidade do bem de família.
A Quinta Turma do Tribunal Superior do Trabalho desconsiderou a penhora de um apartamento de um dos sócios do Bingo da Praia, no Rio de Janeiro (RJ). A penhora havia sido determinada para o pagamento de dívidas trabalhistas devidas a uma atendente, no valor de R$ 15 mil. A decisão seguiu a jurisprudência pacífica do TST no sentido da impenhorabilidade do bem de família.
Penhora
Na reclamação trabalhista, a empregada obteve a reversão de sua dispensa por justa causa, e o bingo foi condenado ao pagamento de diversas parcelas decorrentes. Na fase de execução da sentença, a empresa não pagou o valor devido, e o juízo da 21ª Vara do Trabalho do Rio de Janeiro, depois de buscar, sem sucesso, localizar valores em espécie ou outros bens, oficiou a Receita Federal e conseguiu que fosse nomeado à penhora um apartamento de um dos sócios, na Barra da Tijuca.
O proprietário buscou, junto ao Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região (RJ), afastar a penhora, com o argumento de que o valor do apartamento era 112 vezes maior do que a dívida e se tratava de bem de família, destinado à sua moradia.
O TRT, entretanto, manteve a constrição. Embora reconhecendo que o único bem do devedor, que lhe serve de moradia, é impenhorável, o TRT considerou que o sócio havia canalizado todo o dinheiro obtido no bingo para um único bem, sem deixar nenhuma quantia em bancos ou outro bem que pudesse ser penhorado. Para o juízo, após a venda judicial do imóvel, ele poderia adquirir outro com a sobra do valor da dívida.
Bem de família
O relator do recurso de revista do sócio, desembargador convocado João Pedro Silvestrin, explicou que, de acordo com a jurisprudência do TST, não é possível afastar a proteção legal da impenhorabilidade do bem de família, “mesmo diante da constatação do valor vultoso do imóvel individualmente considerado”.
A decisão foi unânime.
(DA/CF)
Processo: RR-161900-04.2005.5.01.0021

 

Fonte: Tribunal Superior do Trabalho

A importância do advogado nos contratos imobiliários

O escritório Ortiz Camargo Advogados, atua no Direito imobiliário, sendo que faz com frequência contratos de compra e venda.

Muitas vezes percebemos que pessoas não fazem as devidas pesquisas sobre imóveis e sobre os vendedores, caindo em enrascadas, passando a ter problemas futuros com o tão sonhado imóvel.

Seja para a casa própria ou para um investimento, detalhes em um contrato ou mesmo análise de documentos é essencial para garantia da segurança jurídica.

O escritório realiza a pesquisa de todas as certidões para garantir que o cliente não tenha problemas nesse momento tão impostante.

Contratos de compra e venda.

Contratos de empreendimentos.

Contratos de execução de obras.

Construtora terá que ressarcir cliente por não cumprir prazo na entrega de imóvel

Construtora terá que ressarcir cliente por não cumprir prazo na entrega de imóvel

A Construtora MRV terá que realizar o ressarcimento de diversos pagamentos a uma cliente, diante do atraso na entrega do imóvel, que superou a data prevista no contrato assinado entre as partes. A determinação se deu após o julgamento de recurso de Apelação movido pela consumidora e julgado pela 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RN. O órgão julgador definiu que a empresa deverá indenizá-la por danos morais, restituir de forma simples os valores pagos à Caixa Econômica Federal como taxa de construção no período de atraso da entrega do imóvel, compreendido entre outubro de 2011 a outubro de 2012, e pagar multa por descumprimento contratual em parcela única de 2% sobre o valor do imóvel.

A decisão ressaltou, de um lado, que o atraso de 180 dias previsto torna-se aceitável em razão da complexidade que envolve a construção de um empreendimento de grande porte, sendo tolerável pela jurisprudência nacional a postergação da data de entrega nesse prazo, independente da ocorrência de fatos extraordinários, desde que assim esteja expressamente previsto no contrato celebrado. Contudo, por outro lado, não é o caso da demanda apreciada.

“A narrativa das partes e os documentos trazidos aos autos tornam incontroversa a extrapolação do referido prazo na conclusão e na entrega do imóvel adquirido, que denota que o cumprimento da obrigação da ré somente ocorreu em outubro de 2012, isto é, 12 meses após a data limite”, enfatiza o desembargador Ibanez Monteiro, relator do recurso.

Desta forma, a decisão destacou que a construtora deixou de cumprir a obrigação originalmente pactuada, na medida em que não efetuou a entrega do imóvel na data ajustada entre as partes, bem como teria a obrigação de comprovar a ausência de defeito no serviço prestado ou que este ocorreu por culpa do consumidor ou de terceiro, situação que não ficou evidenciada no processo.

“Nesse caso, o ressarcimento por danos emergentes do valor desembolsado pelo autor deve ser corrigido pelo INPC a partir do pagamento de cada parcela e incidirem juros de mora de 1% a partir da citação”, ressalta o desembargador Ibanez Monteiro, ao manter a não necessidade de devolução das taxas retidas de corretagem, diante do fenômeno jurídico da prescrição, que é o fim do prazo legal para iniciar uma demanda ou mover um dado recurso.

(Apelação Cível nº 2017.018472-4)

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte

Casal que teve contrato de imóvel rescindido deve receber quantia que excedeu valor de sinal

Casal que teve contrato de imóvel rescindido deve receber quantia que excedeu valor de sinal

Os requerentes, que eram noivos na época, alegaram que celebraram o contrato de compra e venda de uma casa pelo valor de R$ 120 mil, pagando aos requeridos R$ 14 mil.

Um casal que teve o contrato de compra e venda de um imóvel rescindido extrajudicialmente pelos vendedores ingressou com uma ação buscando a restituição do valor pago de R$ 14 mil, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20 mil.

Os requerentes, que eram noivos na época, alegaram que celebraram o contrato de compra e venda de uma casa pelo valor de R$ 120 mil, pagando aos requeridos R$ 14 mil. Entretanto, apesar de todos os esforços, os requeridos rescindiram o contrato, pois não quiseram esperar o resultado do financiamento junto à instituição bancária.

Os compradores também disseram que foram informados por correio eletrônico da rescisão do contrato, com a retenção do sinal de R$ 11 mil, e não tiveram nenhuma quantia devolvida pelos requerentes, que posteriormente venderam o imóvel a outra pessoa. Além disso, por conta da situação, o casal teve que adiar o casamento.

Em contestação, os vendedores argumentaram que o contrato foi rescindido devido à ausência de pagamento do saldo final do débito dentro do prazo ajustado entre as partes. Os requeridos também disseram que a quantia de R$ 11 mil foi decorrente da retenção do valor pago no sinal, e que o valor restante, de R$ 3 mil, estava a disposição dos requerentes, que se recusaram a receber.

Ao analisar o caso, a juíza da 3ª Vara Cível da Serra não verificou qualquer irregularidade na rescisão contratual realizada pelos requeridos, visto que o pagamento ajustado entre as partes não ocorreu dentro do prazo assinalado no contrato.

“Por isso, tendo em vista que os requerentes deram causa a rescisão contratual, é devido aos requeridos a retenção da quantia de R$ 11.000,00 (onze mil reais), porque foi o valor pago como sinal. No entanto, os requerentes possuem o direito à restituição da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), pois foi o valor excedente pago no contrato rescindido”, diz a sentença.

Quanto à indenização pelos danos morais, a magistrada entendeu que o pedido é improcedente, porque a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, não havendo como reconhecer o dano moral decorrente de tal ato.

Dessa forma, a juíza declarou a culpa exclusiva dos requerentes na rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, assim como a correta aplicação da cláusula penal moratória. E condenou os vendedores a restituírem os requerentes a quantia de R$ 3 mil reais, valor a ser atualizado com juros e correção monetária a partir da data de comunicação da rescisão contratual.

Processo: 0018234-67.2012.8.08.0048

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo

Rescisão contratual de venda de imóvel gera retenção de 25% do valor pago pelo comprador

Rescisão contratual de venda de imóvel gera retenção de 25% do valor pago pelo comprador

 

Nova Lei do Distrato Imobiliário embasou decisão.

A 7ª Vara Cível Central da Capital, diante de ação promovida por autor que alegou não mais poder arcar com as prestações firmadas em contrato de compra e venda de imóvel, decidiu pela rescisão contratual, devolução de 75% do valor já pago à construtora, bem como determinou que a empresa se abstenha de cobranças de taxas condominiais desde a data do ingresso da demanda.

Consta dos autos que um contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, vinculada a duas vagas de garagem, foi firmado pelo valor de R$ 327.025,87. O comprador pagou R$ 79.025,87 a título de entrada e R$ 96.639,38 em parcelas de financiamento. Por incapacidade financeira, ele requereu a resilição do contrato e a devolução de parte do valor pago. A construtora alega que teria direito a reter 12% do valor da venda, o que equivaleria a 45% do montante pago pelo comprador.

Segundo o juiz Senivaldo dos Reis Junior, a recente “Lei nº 13.786/18 (conhecida como Lei do Distrato Imobiliário), que modificou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79, traz em seu bojo o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora”. “Ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominados ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”, escreveu na sentença.

Para o magistrado, o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos ante a rescisão unilateral pelo adquirente. “Tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual seja, cláusula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, este juízo entende que é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto.” Cabe recurso da decisão.

Processo nº: 1070803-55.2018.8.26.0100

Comunicação Social TJSP – SB (texto) / Internet (foto)