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Atraso na Entrega do Imóvel: Saiba Quais São os Seus Direitos e Como Buscar Indenização

Comprar um imóvel é a realização de um sonho. Muitos clientes economizam anos, juntam FGTS, assumem financiamento e se comprometem com parcelas longas acreditando que, ao final, receberão as chaves dentro do prazo firmado no contrato.
Mas o que fazer quando a construtora não entrega o imóvel no prazo combinado?

Esse problema é uma das maiores reclamações do mercado imobiliário e afeta milhares de consumidores em todo o Brasil. A boa notícia é que a lei protege o comprador, e os tribunais têm decisões firmes contra atrasos injustificados.

1. O que diz a lei sobre atraso na obra?

A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância de até 180 dias. Essa cláusula é válida, desde que esteja clara e transparente.

No entanto, ultrapassado esse período de tolerância, o atraso passa a ser ilegal e indenizável.

O Código de Defesa do Consumidor protege o comprador e impõe responsabilidade objetiva à construtora, ou seja, não é necessário provar culpa, apenas o atraso.

2. Quais indenizações o comprador pode exigir?

Quando há atraso na entrega das chaves, o consumidor pode pedir diversas reparações, entre elas:

✔ a) Indenização por lucros cessantes (aluguel mensal)

Os tribunais entendem que o comprador tem direito a receber o valor equivalente ao aluguel de um imóvel semelhante, mês a mês, enquanto durar o atraso.

Esse valor costuma variar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, dependendo da jurisprudência local.

✔ b) Danos morais

O dano moral é reconhecido quando o atraso causa frustração, angústia, mudança forçada de planos familiares, prejuízos no planejamento financeiro e outros transtornos relevantes.

✔ c) Devolução dos juros de obra (taxa de evolução da obra)

Se o financiamento já estava aprovado e o banco cobrou juros durante a construção, é possível pedir a devolução desses valores referentes ao período de atraso.

✔ d) Multa contratual contra a construtora

Se o contrato prevê multa devida pelo comprador em caso de inadimplência, os tribunais aplicam o princípio da reciprocidade e também obrigam a construtora a pagar multa quando há atraso.

3. Quais são as justificativas aceitas pelo Judiciário?

São poucas. Em geral, o Judiciário não aceita como justificativa válida:

Chuva acima da média
Falta de material
Crise econômica
Greve de trabalhadores
Problemas de gestão da obra

Esses fatores fazem parte do risco da atividade da construtora.

A única justificativa que costuma ter aceitação é caso fortuito ou força maior extremamente comprovado, como desastres naturais, o que é raro.

4. Como o consumidor deve agir?

É importante reunir documentos que comprovem o atraso:

Contrato de compra e venda
Termos aditivos
Boletos do financiamento
Comprovantes de pagamento
Propagandas ou promessas da construtora
Fotos do estágio da obra
Comunicados da incorporadora

Com esses documentos, um advogado especializado em Direito Imobiliário poderá calcular corretamente os valores devidos e ingressar com a ação.

5. Por que buscar um advogado especializado?

Processos relacionados a atraso na entrega do imóvel exigem análise técnica do contrato, do cronograma de obra e dos valores pagos.

Um advogado especializado garante:

Cálculo preciso das indenizações
Defesa completa dos direitos do consumidor
Aplicação da jurisprudência mais favorável
Negociação profissional com a construtora
Maior chance de acordo ou vitória judicial

6. Como o nosso escritório pode te ajudar

O Ortiz Camargo Advogados atua há anos em Direito Imobiliário com

Nossa atuação inclui:

Análise completa do contrato
Cálculo dos prejuízos financeiros
Ação judicial para indenização
Negociação com construtoras e incorporadoras
Defesa personalizada conforme cada caso

Se você está enfrentando atraso na entrega do seu imóvel, não deixe seus direitos para depois.

Danilo Rogério Peres Ortiz de Camargo – advogado.

➡ Entre em contato com nossa equipe e saiba quanto você pode recuperar.
📲 WhatsApp: (19)3834.6060
🏛 Indaiatuba | Campinas | e todo território nacional

TJSC confirma nulidade de compra e venda de imóvel por simulação entre as partes

Mesmo após escrituração, dona continuou a administrar e receber aluguéis do apartamento

A 7ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) confirmou sentença que declarou nulo contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2009. O colegiado entendeu que a transação foi simulada e que o apartamento em São José, alvo da disputa, nunca deixou de ser administrado pela verdadeira proprietária.

Na 1ª instância, a 3ª Vara Cível da comarca de São José já havia reconhecido a simulação e invalidado a escritura. A parte que figurava como adquirente recorreu, ao alegar ter pago R$ 93,5 mil e sustentar que a transação estava consolidada em escritura pública. Argumentou também que o direito de anular o negócio teria decaído, já que a ação foi ajuizada quase 10 anos após o registro.

O desembargador relator do recurso rejeitou os argumentos. Destacou que negócios jurídicos absolutamente nulos não se convalidam com o tempo, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Ressaltou ainda que a escritura foi lavrada poucos dias após o cancelamento de uma penhora trabalhista e que a suposta compradora jamais exerceu a posse ou recebeu valores de aluguel.

Para o magistrado, as provas demonstram que a escritura foi apenas uma simulação. Na prática, a autora continuou a receber os aluguéis diretamente dos inquilinos, a fornecer recibos, a pagar IPTU e a manter o seguro residencial em seu nome.

“Causa muita estranheza, senão comprova a existência da simulação, a requerida não solicitar a entrega do bem e o recebimento dos aluguéis após cinco anos da transferência registral, insurgindo-se apenas após a notícia da venda”, registrou no voto.

O relator também afastou a tese de que a autora não poderia se beneficiar da própria torpeza. Lembrou que, desde o Código Civil de 2002, a simulação pode ser alegada entre as próprias partes, sendo vedada apenas contra terceiros de boa-fé. Com a manutenção da sentença, os honorários de sucumbência foram majorados em 30%, nos termos do Código de Processo Civil. A decisão foi unânime (Apelação n. 0302349-95.2019.8.24.0064).

fonte TJSC

Você sabe o que significa usufruto vitalício?

Fique neste post que iremos te explicar.

O usufruto vitalício é um direito que garante que uma pessoa (usufrutuário) utilize um bem (geralmente, um imóvel) por toda a vida, sem que seja o proprietário.

Nesse caso, o nu-proprietário manterá a posse do bem, mas quem usará será o usufrutuário.

Por exemplo: imagine que um pai transfira a propriedade de um imóvel para o filho, mas reserve para si o direito de morar e usufruir do imóvel enquanto viver.

E como funciona?

→ O usufruto pode acontecer por meio de doação com reserva de usufruto, testamento ou outro meio previsto na legislação;

→ O usufrutuário tem o direito de usar e fruir do imóvel durante toda a sua vida, bem como receber os bens e rendimentos que ele produzir;

→ O nu-proprietário mantém a posse indireta e será o único dono do bem após o fim do usufruto, o que ocorre com o falecimento do usufrutuário e a extinção do usufruto.

E o que acontece se o nu-proprietário vier a falecer?

O usufruto vitalício está vinculado à vida do usufrutuário, não à do nu-proprietário.

Assim, com a morte do nu-proprietário, o usufruto permanece vigente e continua beneficiando o usufrutuário até que ele venha a falecer ou por outra previsão em lei ou contrato que extinga o usufruto.

É importante lembrar que o usufruto pode ser previsto por escritura pública ou testamento e deve ser registrado no cartório de imóveis.

Em caso de dúvida, procure sempre ajuda de um especialista para te ajudar a redigir um bom contrato e evitar futuras dores de cabeça.
Danilo Rogério Peres Ortiz de Camargo – Advogado whatsapp (19)38346060

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Advogado especialista em direito imobiliário

Advogados especializados em contratos, detentores dos conhecimentos e da experiência necessária para afastar eventuais riscos do negócio pretendido. Com dinamismo e celeridade, atuamos na elaboração, análise e revisão de contratos. Nossos advogados estão prontos para negociar as cláusulas de seu contrato, caso necessário, afastando eventuais riscos do negócio. Sempre bom destacar que o contrato determinará como deverá ser cumprida a obrigação, não se permitindo, via de regra, alterações de seus após a sua assinatura, o que poderá definir o resultado do negócio.Diante disto, antes de assinar qualquer contrato, tenha sempre a prévia assessória especializada antes de assinar o seu contrato.

Assessoria, elaboração, revisão e acompanhamento de contratos:

Contratos de compra e venda de bens móveis e imóveis;
Locação;
Incorporação imobiliária;
Troca ou permuta;
Cessão de direitos;
Venda em consignação;
Hipoteca;
Penhor;
Cláusula resolutivas;
Escrituras públicas.

Função social é requisito para impedir desapropriação de terras produtivas, decide STF

Em decisão unânime, Plenário validou normas que regulamentam dispositivos constitucionais relativos à desapropriação para reforma agrária.

O cumprimento da função social é requisito para que um imóvel produtivo não possa ser desapropriado para fins de reforma agrária. Esse entendimento foi fixado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 3865, na sessão virtual encerrada em 1°/9.

Segundo o artigo 186 da Constituição Federal, a função social é cumprida quando a propriedade rural atende simultaneamente a alguns requisitos, como a utilização adequada dos recursos naturais disponíveis, a preservação do meio ambiente e a observância da legislação trabalhista.

Produtividade e função social

A ação foi ajuizada pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) contra trechos da Lei 8.629/1993, que regulamenta dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária. Segundo a entidade, ao admitir a desapropriação de imóveis produtivos que não cumpram a função social, a norma dá a eles tratamento idêntico ao dispensado às propriedade improdutivas. Para a CNA, a exigência simultânea dos requisitos da produtividade e da função social é inconstitucional.

Uso adequado

No voto pela improcedência do pedido, o relator, ministro Edson Fachin, explicou que é o uso socialmente adequado que legitima a propriedade.

Fachin observou que o artigo 184 da Constituição Federal autoriza a desapropriação por interesse social do imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social. Por sua vez, o artigo 185 veda a desapropriação de propriedades produtivas e remete à lei a fixação de normas para o cumprimento dos requisitos relativos à função social. Ou seja, a própria Constituição exige o cumprimento da função social como condição para que a propriedade produtiva não possa ser desapropriada e delega à legislação infraconstitucional a definição do sentido e do alcance do conceito de produtividade, para que esse critério seja considerado.

Assim, para o relator, está de acordo com a Constituição a opção do Legislativo por uma interpretação que harmonize “as garantias constitucionais da propriedade produtiva com a funcionalização social exigida de todas as propriedades”.

RR, AD, CF/AD//CF
Foto: Agência Brasil

Penhora de imóvel alugado para pagamento de dívidas é mantida

Devedora não comprovou que renda da locação era para subsistência ou moradia

Prédio com placas de anúncios de aluguel. Foto: Rovena Rosa-Agência Brasil

05/09/23 – A Sexta Turma do Tribunal Superior do Trabalho manteve a penhora de um imóvel da sócia de uma microempresa locadora de veículos de Porto Alegre (RS) para pagamento de dívidas trabalhistas. O apartamento estava alugado, e, com base nas informações registradas no processo, o colegiado concluiu que não ficou demonstrado que a renda do aluguel fosse destinada à subsistência ou à moradia familiar da sócia, o que afasta sua impenhorabilidade.

Bem de família

A microempresa havia sido condenada, com outras duas do mesmo grupo, ao pagamento de diversas parcelas a uma trabalhadora em razão do reconhecimento de vínculo de emprego. Na execução da sentença, a penhora acabou recaindo sobre o apartamento da sócia em Porto Alegre, alugado para outra pessoa.

Ela tentou suspender a penhora com o argumento de que era seu único imóvel e, portanto, se enquadraria como bem de família, que é impenhorável. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (RS) rejeitaram a pretensão.

Outra cidade

Segundo o TRT, ela não morava no apartamento em Porto Alegre, alugado por R$ 400, mas no Rio de Janeiro, onde pagava R$ 2,5 mil de aluguel. Ao manter a penhora, o TRT considerou inválido o contrato de locação, que não tinha reconhecimento das assinaturas, e o fato de a proprietária não ter apresentado nenhum recibo de aluguel. Também foi constatado que a locatária do imóvel em Porto Alegre era sócia de uma das empresas condenadas e que seu endereço residencial era em Florianópolis (SC).

Lei da impenhorabilidade

O relator do recurso da proprietária, ministro Augusto César, explicou que o TST tem firmado o entendimento de que a impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990 abrange o único imóvel do devedor, mesmo que esteja alugado, desde que a renda do aluguel seja utilizada para a residência da família em outro imóvel alugado ou, ainda, para a própria manutenção da entidade familiar. No entanto, no caso, essa situação não foi demonstrada.

A decisão foi unânime.

(Lourdes Tavares/CF)

Processo: AIRR-20694-08.2016.5.04.0029

Negócio de compra e venda de imóvel com falsa procuração pública gera o dever de indenizar compradores

A União e o tabelião de um cartório de notas de Brasília (que faleceu antes da sentença e foi substituído pelo espólio) foram condenados a indenizar dois compradores de um imóvel pelas quantias de R$ 500.000,00 (danos materiais) e R$ 50.000,00 (dano moral). Isso porque o negócio de compra e venda foi realizado com uso de procuração falsa.

Na 1ª instância, o juízo destacou na sentença ser notória a diferença entre a assinatura da proprietária, constante do reconhecimento de firma do cartório, e a assinatura que figurava na procuração.

Os réus apresentaram apelação ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), e a relatoria do processo coube ao desembargador federal Souza Prudente, membro da 5ª Turma do TRF1.

Já a União, em seu recurso, alegou ilegitimidade para figurar no polo passivo (isto é, de ser ré) por não poder ser prejudicada, já que a suposta falsificação da procuração não poderia ser atribuída a um servidor federal. Quanto ao mérito (pedido principal), apontou que em nenhum momento constatou-se ou foi comprovado pelos autores o envolvimento de servidor público e que não tem como avaliar a veracidade de todas as assinaturas em procurações emitidas pelos tabelionatos de notas.

Por sua vez, o espólio do tabelião argumentou no recurso que a culpa ou dolo do tabelião não é inequívoca e que o documento utilizado para a identificação na lavratura da procuração não possuía qualquer rasura ou indício de falsidade, “motivo pelo qual não pode ser atribuído ao serventuário responsabilidade em decorrência da inexistência de quaisquer das modalidades que caracterizam a culpa.”

Na análise do processo, o relator verificou que a União tem legitimidade para ser ré na ação, segundo firmada a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 777, de que o Estado responde pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que causem danos a terceiros no exercício de suas funções e, no caso, o serviço cartorário do DF é atividade delegada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), cabendo à União a sua manutenção e organização.

Nulidade absoluta – Quanto ao dever de indenizar, o magistrado verificou que é indiscutível o fato de que a alienação do imóvel se deu com base na falsa procuração pública, o que gera nulidade absoluta do contrato firmado entre as partes, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

“O egrégio Supremo Tribunal Federal (STF), em sede de repercussão geral, reiterou sua firme jurisprudência no sentido de que o ato notarial ou de registro que gera dano ao particular deve ser atribuído como responsabilidade direta do Estado, que deverá, obrigatoriamente, sob pena de improbidade administrativa, ajuizar a respectiva ação de regresso contra o tabelião ou o registrador que perpetrou o dano de modo a investigar sua responsabilidade subjetiva na espécie”, ressaltou o desembargador.

Desse modo, fica a União responsabilizada, objetivamente, pelos danos que o serventuário do cartório causou a terceiros em razão da venda sem autorização da proprietária do imóvel, já que a procuração foi lavrada no cartório que estava sob a responsabilidade do tabelião. Com essas considerações, concluiu o relator seu voto pela manutenção da sentença.

O Colegiado, por unanimidade, acompanhou o voto e manteve a sentença em todos os termos, inclusive na indenização por dano moral no montante de R$50.000,00, devidamente corrigido, de forma a alcançar o valor atual de mercado a fim de repor a perda dos requerentes do valor utilizado para a compra do imóvel.

Processo: 0082179-54.2013.4.01.3400

Data do julgamento: 01/03/2023

Data da publicação: 03/03/2023

RS/CB

TRF1

Empresa é condenada por não oferecer sanitários e chuveiros com privacidade e higiene para empregado

Uma companhia do setor de engenharia foi condenada a pagar R$ 10 mil em indenização a um trabalhador que usava banheiros e chuveiros sem privacidade e condições dignas de higiene. A decisão é da 14ª Turma do TRT da 2ª Região, confirmando sentença do juízo de origem.

Segundo o empregado, os banheiros eram “imundos” e sem portas, de forma que todos os trabalhadores viam os demais nus quando utilizavam as dependências para as necessidades diárias. Os autos confirmam que nem todas as cabines sanitárias e para chuveiros possuíam portas e revelam, ainda, que os empregados ficavam sem roupa, enfileirados, esperando pela vez de tomar banho. Eram cerca de 150 a 300 pessoas no mesmo horário, para utilizar 24 boxes de banho e 12 vasos em um vestiário limpo apenas uma vez ao dia.

A defesa, por sua vez, negou ter praticado ato ilícito e afirmou sempre ter tomado todas as medidas cabíveis para fornecer ambiente adequado aos empregados. Também alegou que o reclamante não possui qualquer prova das condições degradantes, embora o homem tenha levado prova testemunhal cuja versão foi acatada pelo juízo.

Segundo o desembargador-relator Davi Furtado Meirelles, trata-se de uma situação propícia para piadas, bullying e outras formas de constrangimento, ficando claro que tais condições ferem o inciso X do artigo 5º da Constituição Federal, segundo o qual “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.

Para o magistrado, “por qualquer ângulo que se olhe a questão”, a empresa não comprovou que fornecia condições adequadas e com higiene suficiente para que o profissional pudesse usar o banheiro ou tomar banho com privacidade, de forma a manter sua privacidade. Assim, conclui-se que “foi submetido a condição degradante, restando clara a configuração de dano moral perpetrado pela empresa reclamada”.

(Processo nº 1000435-20.2022.5.02.0255)

TRT2

Pessoa Beneficiada Com Decisão Em Ação Coletiva Tem Direito A Propor A Ação De Cobrança Em Qualquer Vara Federal

A 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) decidiu que não é possível a fixação da competência de um juízo, para a interposição de ação de execução de sentença, proferida em ação coletiva. Ou seja, a pessoa beneficiada com a decisão pode cobrar que lhe é devido em um juízo diferente daquele que proferiu a sentença.
No caso, o município de São José dos Milagres, no Piauí, interpôs recurso contra a decisão proferida em cumprimento de sentença pela 8ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, que declarou sua incompetência para analisar e julgar o pedido. A vara federal declinou da competência em favor da 19ª Vara Cível Federal da 1ª Subseção Judiciária de São Paulo, onde tramitou a ação coletiva.
No apelo o município alegou que a sentença contraria o artigo 109 da Constituição Federal, que determina que as causas contra a União podem ser propostas na seção judiciária em que for domiciliado o autor, onde houver ocorrido o fato que deu origem à demanda, ou, ainda, no Distrito Federal. Além disso, são nesse sentido as decisões do TRF1.
O juiz federal Henrique Gouveia da Cunha, relator convocado, destacou no seu voto que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) “possui o entendimento jurisprudencial no sentido de que inexiste prevenção do juízo onde tramitou a ação coletiva para o processamento e julgamento das execuções individuais decorrentes do referido título judicial”.
Essa competência, concluiu o magistrado, é relativa. Por isso, existe a possibilidade de escolha entre foros competentes.
A 7ª Turma do TRF1, por unanimidade, deu provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do relator.
Processo 1040608-57.2020.4.01.0000
Data do julgamento: 07/06/2022
Data da publicação: 29/06/2022
PG

União Não Deve Pagar Honorários De Sucumbência Em Ação De Improbidade Administrativa Proposta Pelo MPF

20/07/2022 / Notícias

A 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) decidiu que a União não deve pagar honorários advocatícios quando houver a extinção de uma ação de improbidade administrativa proposta pelo Ministério Público Federal (MPF).
A sentença extinguiu o processo com resolução de mérito, a pedido do próprio MPF, que argumentou que os demandados foram absolvidos da ação penal e a empresa procedeu ao ressarcimento ao Erário. Contudo, condenou a União ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos réus, no valor de dois mil reais. O Juízo da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária de Roraima considerou que os réus tiveram despesas com a contratação de advogados e que o MPF, como órgão da União, teria responsabilidade objetiva, mesmo não tendo agido com má-fé.
Ao julgar a apelação interposta pela União, o relator convocado, juiz federal Saulo Casali Bahia, afirmou que a ação de improbidade se assemelha à ação popular e à ação civil pública, destinadas a tutelar o patrimônio público. Com relação aos honorários advocatícios e custas processuais, destacou o magistrado, aplica-se a Lei 7.347/1985, que trata das ações civis públicas.
“Nessas ações, portanto, não haverá adiantamento de custas, emolumentos, honorários periciais e quaisquer outras despesas, nem condenação da autora, salvo comprovada má-fé, em honorários de advogado, custas e despesas processuais”, disse o magistrado.
O relator convocado ainda ressaltou que esse é o entendimento da nova Lei de Improbidade Administrativa (Lei 14.230/2021), que alterou a Lei 8.429/1992 sobre as penas aplicáveis. A norma estabeleceu que só haverá condenação em honorários sucumbenciais nos casos de improcedência da ação de improbidade se comprovada má-fé.
A 4ª Turma do TRF1, por unanimidade, deu provimento à apelação, nos termos do voto do relator.
Processo 0004830-92.2016.4.01.4200
Data do julgamento: 14/06/2022
Data de publicação: 05/07/2022
PG